反彈動(dòng)能或難持續(xù)

　　9月3日，美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)宣稱(chēng)，七月的住房買(mǎi)賣(mài)簽約數(shù)比上月增長(zhǎng)3.2%，比2008年七月增長(zhǎng)12%。當(dāng)然，該協(xié)會(huì)一貫以作風(fēng)夸張著稱(chēng)，而且這些銷(xiāo)售數(shù)字中很大一部分都是銀行回收房(foreclosures)和折價(jià)房(short sales)，但這是繼8月份開(kāi)發(fā)商信心指數(shù)、二手房銷(xiāo)售指數(shù)和S&P/Case-Shiller房?jī)r(jià)指數(shù)出臺(tái)之后的又一利好消息。哀鴻遍野的美國(guó)房市是否真的在今年夏天強(qiáng)勢(shì)觸底反彈了？

　　如果房市真的出現(xiàn)回暖，最功不可沒(méi)的政府的房市刺激計(jì)劃， 主要包括美國(guó)的低利率和8000美元退稅。在聯(lián)邦利率接近零點(diǎn)的同時(shí)，住房貸款利率也處于歷史最低點(diǎn)。尤其是在最近一兩周，各大銀行(更準(zhǔn)確地說(shuō)是房地美和房利美)甚至開(kāi)出15年4.2%或30年4.5%的利率，可以說(shuō)是把借貸成本定在未來(lái)幾年的預(yù)期通脹率之下了。同時(shí)，首次購(gòu)房者如果在今年11月底前完成交易，可以獲得聯(lián)邦政府8000美元的退稅。這筆錢(qián)不僅可以立即到手，而且可以用來(lái)作為購(gòu)房的首付。

　　這八千美元退稅的效果是理性的經(jīng)濟(jì)學(xué)家根本無(wú)法預(yù)料的。如果說(shuō)美國(guó)的平均房?jī)r(jià)在20萬(wàn)左右，平均物業(yè)稅在1.5%左右，那么及時(shí)扣除各種稅收優(yōu)惠，擁有一個(gè)房子每年的凈成本(交給政府的物業(yè)稅和交給銀行的純利息)就要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于8000美元，因此一個(gè)理性的家庭不應(yīng)該把重大的購(gòu)房決定基于“貪圖”8000美金之上。然而奧巴馬似乎比經(jīng)濟(jì)學(xué)家更懂得普通消費(fèi)者的心理。無(wú)數(shù)的美國(guó)家庭告訴自己：如果我不在今年買(mǎi)房，我就相當(dāng)于白白“扔掉”了這8000美金，我不會(huì)那么傻。于是在2009年春天到來(lái)的時(shí)候，經(jīng)紀(jì)人們用笑臉迎來(lái)久違的看房人潮。

　　那么，這種效應(yīng)能否持續(xù)呢？我們認(rèn)為，房市中的恐慌氣氛已經(jīng)退去，但是如果美國(guó)經(jīng)濟(jì)無(wú)法在今年年底前全面復(fù)蘇，美國(guó)房市的低迷依舊要持續(xù)一段時(shí)間甚至出現(xiàn)反復(fù)。首先，低利率和8000美元退稅無(wú)法拯救的是最高端和最低端的住房市場(chǎng)，而恰是這兩個(gè)市場(chǎng)在下滑過(guò)程中受到了最大的沖擊。其次，銀行如何處置手中大量的回收房將決定于它們對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的判斷。

　　雖然目前的貸款利率處于歷史底位，銀行正一反過(guò)去大開(kāi)綠燈的做法，而開(kāi)始嚴(yán)格審查借款人的信用歷史。從2002年到2006年的五年間，美國(guó)家庭的平均負(fù)債率翻了一番，其中最重要的原因就是住房?jī)r(jià)格的迅速攀升使居民可以很容易地以住房為抵押從銀行獲得貸款并用于消費(fèi)；這個(gè)趨勢(shì)在那些信用記錄不佳、無(wú)法從其他渠道獲得貸款的人群中尤為明顯。當(dāng)房?jī)r(jià)在2006年夏天出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，這些人首當(dāng)其沖，他們?cè)诜孔又形⒈〉馁Y本迅速被房?jī)r(jià)的下行所吞沒(méi)。因此，低端市場(chǎng)成為所謂次貸危機(jī)的主戰(zhàn)場(chǎng)，很多小區(qū)中一半以上的房子被銀行收走。很多人當(dāng)時(shí)錯(cuò)誤地怪罪于過(guò)低的可調(diào)整利率(AMR)，但事實(shí)證明，即使現(xiàn)在的固定利率低于當(dāng)時(shí)的可調(diào)整利率，這部分人也不會(huì)再輕易獲得貸款(因?yàn)閷彶楦鼑?yán))。低端市場(chǎng)估計(jì)要依*整個(gè)就業(yè)市場(chǎng)和購(gòu)買(mǎi)力的復(fù)蘇才能慢慢走出危機(jī)。

　　同時(shí)，現(xiàn)在的低利率很大一部分是政府行為。銀行愿意接受低利率是因?yàn)樗麄兛梢粤⒓崔D(zhuǎn)手將絕大多數(shù)住房貸款賣(mài)給兩房(Fannie Mae and Freddie Mac)，而兩房原則上只接受傳統(tǒng)貸款，即借款額限于房?jī)r(jià)的80%并不超過(guò)41.7萬(wàn)(在高房?jī)r(jià)地區(qū)為73萬(wàn))。那些意欲購(gòu)買(mǎi)百萬(wàn)豪宅的就無(wú)緣于兩房的優(yōu)惠待遇，往往要支付高得多的利率。因此，在同一個(gè)城市往往能看到中低檔房產(chǎn)跌10%的同時(shí)高檔房產(chǎn)卻出現(xiàn)腰斬的現(xiàn)象。(當(dāng)然也有個(gè)半開(kāi)玩笑的解釋?zhuān)�那就是揣著大把現(xiàn)金的中國(guó)人和印度人更中意好學(xué)區(qū)的實(shí)惠房，所以那些山坡上大海邊的百萬(wàn)豪宅就只能一邊“涼快”去了)

　　再者，購(gòu)房退稅只限于首次購(gòu)房者，而且家庭年收入不能超過(guò)17萬(wàn)(退稅從15萬(wàn)開(kāi)始遞減，到17萬(wàn)就什么都拿不到了)，這基本上就把高端市場(chǎng)排除在外了，因?yàn)槟軌蚰玫酵硕惖娜耸菬o(wú)法獲得足夠貸款去買(mǎi)百萬(wàn)豪宅的。

　　最后，銀行已經(jīng)持有或即將持有的大量回收房將是市場(chǎng)的另一懸念。僅在2008年一年，美國(guó)就有140萬(wàn)住房被銀行收走，很多人估計(jì)這個(gè)數(shù)字在2009年將達(dá)到180萬(wàn)。迫于政策壓力，今年春天很多銀行都自愿暫停了“房屋回收”的過(guò)程，也就是說(shuō)，如果銀行愿意收回那些無(wú)法月供的房子，銀行手中的房子可以比現(xiàn)在持有的多得多�；�于昂貴的維護(hù)成本，假如宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)繼續(xù)下行，銀行很有可能將這些房子大量脫手，對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)造成進(jìn)一步?jīng)_擊。

　　2009年12月1日會(huì)是所有關(guān)注美國(guó)房市的人都會(huì)留心的日子，因?yàn)檫@項(xiàng)退稅優(yōu)惠將會(huì)終結(jié)。那么，有趣的是，如果8000美金沒(méi)有了，這場(chǎng)美國(guó)住房“小陽(yáng)夏”還能繼續(xù)嗎？