中國房地產市場陷于空前困境，救還是不救令政府兩難

　　部分業(yè)內觀察人士本周指出，中國經濟增速此前持續(xù)放緩的狀況，或許已經開始迫使政策制定層來考慮更多的強力寬松手段，以重新扶助房地產行業(yè)這一經濟支柱，來避免整體經濟進一步下滑。而此前中國1月新房價格創(chuàng)紀錄下跌的狀況，或許也是本周中國政府在結束春節(jié)休假后立即又推出了定向降準等新政的主因。
　　
　　而分析人士本周指出，若此后各項經濟數(shù)據表現(xiàn)繼續(xù)指向經濟下行，中國政府可能會在此后祭出更多定向刺激措施來扶助房地產市場，包括降低二套房按揭首付比例，同時宣布購房滿兩年后即可免征二手房交易稅，而非原來的五年。
　　
　　但卻也有持相反觀點者認為，誠然，中國政府在2008年時曾經采取過的全面寬松措施確實曾令其經濟在當時全球經濟環(huán)境的一片凄風慘雨中屹立不倒，但時過境遷，國內外經濟格局都已與當年大不相同，因此如果當年的整套寬松措施再來一遍，那么只可能會犯下“刻舟求劍”的錯誤。
　　
　　事實上，中國房地產市場由盛轉衰的主因更多已來自供給層面而非需求層面，這一點往往被許多人所忽視。 經濟咨詢公司龍洲經訊的經濟學家姚麗薔(Rosealea Yao)在研究報告中指出，中國房地產市場面臨的真正問題是住宅新開工建設的停擺，眼下無論銷量與房價如何變化，開發(fā)商都不愿重新進場。在新樓盤開工量銳減的狀況下，政策寬松措施的傳遞鏈即被切斷。無論政府采取何種新政措施刺激，房地產的上游產業(yè)，如建材、水泥、鋼鐵等產業(yè)都無法得到有效扶助。而這些產業(yè)此前曾吸引了大量的就業(yè)人口和投資資金。
　　
　　姚麗薔指出，投資者吝于開工新盤的狀況，事實上是因為大家已經意識到了新建住房供給過剩的狀況，并開始自行加以修正。雖然，總體住房銷售量在今年年內或許會有所恢復，但開發(fā)商消化存量樓盤的漫長過程對于其上游產業(yè)而言仍是災難性的，因此，即使住房銷售反彈，對于整體經濟的帶動能力也將是微乎其微。國內房地產市場在此后或許會逐步過渡到以二手房交易為主的成熟市場模式，這意味著住房交易量和投資量之間的關聯(lián)將被打破。
　　
　　數(shù)據顯示，中國住宅開工面積在2014年12月份同比下降26%，此前在11月的降幅更是達到35%。這一方面意味著所有依賴房地產行業(yè)的上游產業(yè)都將面臨空前的困境，令中國市場對鐵礦石等原材料的需求銳減，另一方面，也意味著地方政府失去了土地出讓金這一重要財源，使本已嚴峻的地方債務問第在此后陷入更加麻煩的境地。
　　
　　而姚麗薔表示，單從需求層面來看，情況也不容樂觀，隨著人口結構的變化，中國新增的住房“剛性”需求已經見頂，并將很快開始回落，這與供給過剩狀況相疊加，意味著即使沒有任何新樓盤開工，庫存房存量也要至少兩年才能被消化完。在此狀況下，房屋銷量和鋼鐵產量之間的傳統(tǒng)正比關系將被打破。她因而認為，對新政措施效果最樂觀的估計也就是住房銷量能被暫時性提高2個百分點，同時將新建住宅開工降幅控制在10%。
　　
　　而基于此前日本、美國和部分歐洲國家房市泡沫破滅引發(fā)全面金融市場動蕩和經濟危機的教訓，中國政府采取措施重新提振房地產市場的行動也確實有其合理性，但在全社會負債水平已經居高不下的情況下，通過政策誘導重新推高房價或有飲鴆止渴之嫌，可能令日后的經濟問題變得更難處置。這也意味著此后中央政府在面對由房地產市場引發(fā)的困境時，料將遭遇投鼠忌器的兩難境地。
　　
　　更令人憂心的狀況是，國內投資者在此前相當長一段時間以來就已對進一步寬松的貨幣及財政政策措施預期寄予厚望。而與此同時，政府卻更希望能夠盡快推動經濟轉型，使之由投資與出口拉動形轉向服務業(yè)導向型，但在此過程中，政府也不希望經濟增速的短期過快下降會引發(fā)失業(yè)增加以及資金外流等難題。因此，究竟怎樣的宏觀經濟狀況才是政策制定層可容忍的底線，以及觸發(fā)其采取全面寬松行動的導火線，目前尚有待進一步觀察。
　　
　　顯而已經，中國政府需要在提振經濟與遏制進一步投機之間找到平衡點，央行也需要帶頭通過貨幣及監(jiān)管杠桿措施來確保在提振經濟增速的同時不增加社會總債務負擔。在此狀況下，高層或需要盡快找到一個可以替代房地產成為經濟新穩(wěn)定閥的全新經濟模式，在此過程中，一定程度的經濟增速進一步放緩或仍在政府所允許的范圍之內。